Enø og Karrebæksminde er noget af det smukkeste sommerhusland — men byggereglerne er særlige. De fleste grunde her er omfattet af Lokalplan 063, der regulerer anderledes end et almindeligt sommerhusområde. Her får du overblikket, før du bygger.
Lokalplan 063 dækker sommerhusområderne ved Enø og Karrebæksminde — bl.a. Enø Strand, Lungshave, Højboparken, Lundegården og Vesterhave. Grundene er karakteristiske ved at variere meget i størrelse — fra under 100 m² til over 600 m². Netop på grund af de mindre grunde regulerer lokalplanen mere lempeligt end bygningsreglementet på nogle punkter, fx afstand til skel og bebyggelsesprocent — til gengæld for skærpede krav til bl.a. bygningshøjder og husets udseende.
Kravene om saddeltag, facadehøjde og placering betyder, at husets udtryk skal tilpasses området. Det er præcis dér, en gennemtænkt arkitekttegning gør forskellen mellem et afslag og en hurtig godkendelse.
Her er de tal og krav fra Lokalplan 063, der oftest afgør et projekt. De gælder de fire ældste sommerhusområder; nyere områder på Enø og i Karrebæksminde hører under Lokalplan 109, hvor reglerne kan afvige. Vi slår altid op, hvilken plan der gælder netop din grund.
Tallene lyder tekniske, men pointen er enkel: på de mindre grunde er der mere frihed til at bygge tæt og udnytte arealet — mod til gengæld faste krav til husets højde og udseende. Det er dén balance, en gennemtænkt tegning skal ramme.
Læs mere: Byggeri tæt på skel i Lokalplan 063 →
Lokalplan 063 deler området i fire — og de er langtfra ens. To ligger på Enø, to i Karrebæksminde ud mod Vesterhave. Forskellene betyder noget for, hvad du kan bygge.
Det ældste og mest sammensatte område, udviklet fra stranden mod sydøst. Grundene spænder vidt — den mindste er blot 75 m². Dele ligger inden for strandbeskyttelseslinjen, i et udpeget kulturmiljø og i bevaringsværdigt landskab, og det er her, oversvømmelsesrisikoen er størst. Placering og højde betyder ekstra meget her.
Meget små, smalle grunde nærmest i klitten, hvor husene næsten fylder grundens bredde. Området er tæt bebygget og rummer et kulturmiljø med nogle af de ældste sommerhuse. Mod campingpladsen kan der enkelte steder bygges helt ned til 1 m fra skel.
Karrebæksminde-siden, delt af en sø og præget af store terrænforskelle. Her er den maksimale bygningshøjde 4 m — lavere end de øvrige områder — og garager og carporte er ikke tilladt. Til gengæld åbnes der for flere tagformer som valm og pyramidetag.
Skrånende, let kuperet terræn ned mod Vesterhave Strand, hvor de fleste huse har havudsigt. Dele ligger i bevaringsværdigt landskab med en højdegrænse på 4 m og ud til strandbeskyttelseslinjen. Der må ikke etableres kælder.
Tæt på kysten gælder ofte strandbeskyttelseslinjen — typisk 300 m fra kysten — hvor der som udgangspunkt er byggeforbud, uanset bebyggelsesprocenten. Dispensation fra Kystdirektoratet gives sjældent. Vi tjekker altid de konkrete linjer og servitutter for netop din grund, før vi tegner.
Læs mere: Strandbeskyttelseslinjen ved Enø & Vesterhave →
Området ligger lavt og kystnært, og lokalplanen peger særligt på oversvømmelsesrisiko på Enø — der har tidligere været hændelser tæt på alvorlige. Med stigende havniveau forventes stormfloder at blive kraftigere i løbet af dette århundrede, og ved en kraftig stormflod kan alle fire områder blive berørt. Derfor er det værd at tænke terræn, sokkelhøjde og fundament ind fra start, så huset står robust. Et hus kan ikke gøres helt stormflodssikkert, men enkle tiltag — højvandslukke på kloakken, tætte gennemføringer og yderdøre — begrænser skaderne.
De fire områder er spildevandskloakerede, og det betyder, at kun sanitært spildevand må ledes til kloak. Regn- og overfladevand fra tag, terrasse og flisearealer skal håndteres på egen grund — typisk ved nedsivning gennem faskine eller regnbed, hvor jordbunden er egnet, og grundvandet ikke står for højt. Anlægget må ikke placeres på beskyttet natur eller inden for strandbeskyttelseslinjen, og det kræver tilladelse fra Næstved Kommune. Vi regner regnvandshåndteringen med i projektet fra begyndelsen, så det ikke bliver en dyr overraskelse til sidst.
På Enø Strand og i Lungshave — ud mod de åbne strandenge — ligger et udpeget kulturmiljø med nogle af de ældste sommerhuse, og enkelte huse er registreret som decideret bevaringsværdige. For dem gælder skærpede krav: den oprindelige tagform og taghældning skal bevares, træbeklædningen udføres traditionelt og males dækkende, og originale vinduer og døre skal bevares eller laves som tro kopier med smalle sprosser (maks. 19 mm). Bygningsdetaljer som karnapper, altaner og udskæringer skal bevares. Planlægger du at ombygge et ældre hus, tjekker vi først, om det er omfattet — det ændrer mulighederne markant.
Områderne er fuldt udbyggede, og der udstykkes ikke nye grunde. Et "nyt" sommerhus opstår derfor ved at rive et eksisterende, utidssvarende hus ned og bygge nyt i stedet — eller ved tilbygning og ombygning. Små nabogrunde kan i nogle tilfælde lægges sammen op til 340 m². Det er præcis dén disciplin, vi er specialiseret i: at få mest muligt moderne sommerhus ud af en eksisterende grund, inden for det lokalplanen tillader. Bevaringsværdige huse må dog ikke rives ned uden kommunens tilladelse.
Et almindeligt sommerhusområde styres typisk af bygningsreglementet alene. Her gælder en detaljeret lokalplan oven i — fordi områderne er gamle, tæt bebyggede og fyldt med små grunde, der ikke passer til standardreglerne. Lokalplan 063 blev netop til for at rydde op i et virvar af gamle bygningsvedtægter og særregler, så det blev klart for den enkelte ejer, hvad der gælder. Resultatet er på nogle punkter mere lempeligt (afstand til skel, byggeri på små grunde) og på andre punkter strammere (højde, tagform, materialer) end et standardområde. Det er den dobbelthed, der gør lokalkendskab værdifuldt: man skal kende både frihederne og bindingerne for at få mest muligt ud af grunden.
Lokalplanen styrer ikke kun størrelse, men også hvordan huset må se ud — for at fastholde områdets karakter af små, ydmyge træhuse. Ydervægge skal være træbeklædning eller fibercementbrædder med træstruktur, mens mindre partier må udføres i fx glas, patineret zink, tegl eller beton. Tage dækkes med sort eller grå tagpap (med eller uden listedækning) eller mørke bølgeformede fibercementplader med mat overflade; flade tage under 27° kan udføres som grønne sedumtage. Vinduer og døre skal være træ eller malet aluminium.
I kulturmiljøet på Enø Strand og i Lungshave er kravene strammere: traditionel træbeklædning som en-på-to, listedækkede brædder eller klink, malet med dækkende maling, og opsprossede vinduer med smalle sprosser (maks. 19 mm). Der må desuden ikke etableres altaner over stueplan eller tagterrasser. Det passer faktisk godt til den måde, vi bygger på — sort træbeklædning, listedækket tagpap og slanke vinduespartier — så det moderne hus glider ind i området frem for at bryde med det.
Ikke alle projekter passer præcist ind i lokalplanen. Byrådet kan give dispensation, så længe den ikke strider mod planens principper — altså formålet, anvendelsen og den overordnede struktur. Berører dispensationen naboerne, skal der gennemføres en naboorientering på mindst to uger, før der kan gives tilladelse. Typiske sager er ombygning af ældre huse, ændring af tagkonstruktion, overdækninger og sekundære bygninger. Byggeri inden for strandbeskyttelseslinjen kræver derudover dispensation fra Kystdirektoratet, som gives sjældent. Vi står for ansøgning og hele dialogen med myndighederne, så processen bliver til at overskue.
Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges som udgangspunkt af planen — men som ejer skal du stadig selv skaffe overblik over tinglyste servitutter, der kan have betydning for byggeriet. Områderne har historisk haft mange uansøgte til- og ombygninger, og derfor er lovliggørelse ofte en naturlig del af et projekt på et ældre hus: dokumentation, registrering, korrekt BBR og dialog med kommunen. Vi gennemgår de eksisterende forhold tidligt, så du ved, hvad der skal bringes i orden, inden vi går videre.
Skal du i gang med at kigge på en grund i området, er det de her forhold, vi vil undersøge sammen med dig — inden du skriver under:
Som udgangspunkt en bebyggelsesprocent på 15 %. På grunde på 340 m² eller derunder tillades dog ét sommerhus på op til 51 m² inkl. udestue. Lokalplan 063 kræver samtidig symmetrisk saddeltag og en facadehøjde på højst 3 m.
Mindst 2,5 m fra skel og 1 m mod vej og friareal. På smalle grunde under 10 m kan én facade eller gavl rykkes ned til 1 m fra ét naboskel — til gengæld sænkes den tilladte højde.
Op til 5 m til kip, hvis huset ligger mindst 5 m fra skel; 4 m ved 2,5–5 m fra skel; og 3,5 m på de smalle grunde tæt på skel. I Højboparken og i de bevaringsværdige landskaber er grænsen 4 m. Facaden må højst være 3 m.
Ikke på grunde på 340 m² eller derunder — og slet ikke i Højboparken. På større grunde må garager, carporte, udhuse og overdækninger fylde højst 35 m² tilsammen, og en carport må højst være 3,2 m bred.
Ja. Områderne er spildevandskloakerede, så kun sanitært spildevand må til kloak. Regn- og overfladevand skal blive på egen grund — typisk via faskine eller nedsivning, hvilket kræver tilladelse fra kommunen og ikke må ske på beskyttet natur eller inden for strandbeskyttelseslinjen.
Områderne er fuldt udbyggede, så et nyt sommerhus sker som erstatningsbyggeri — nedrivning og genopførsel — eller som om- og tilbygning. Vi vurderer mulighederne ud fra din konkrete grund og den gældende lokalplan.
Fortæl os, hvor den ligger, så undersøger vi reglerne og giver dig en fast pris.
Nøglefærdigt sommerhusKontakt osVil du bygge på Enø eller i Karrebæksminde?
Vi kender Lokalplan 063 — og din grund